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投资移民:美国较大经济适用房计划瞄准EB-5资金

2016-08-19 15:02  

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纽约,美国住房压力较大城市之一。为解决中低收入家庭住房压力,纽约市长白思豪宣布了一项经济适用房10年发展规划,并与优质开发商展开密切的合作。
 
        纽约,美国住房压力非常大的城市之一。“人口大爆炸”不仅推动了纽约住房需求的剧涨,也加重了纽约普通市民的住房负担。官方报告显示,2000年至2012年,纽约市房租中间价上涨75%,远高于美国全国平均水平的44%;1/3纽约人的住房花费,占据了收入的50%。因此,2004年纽约市长白思豪宣布了一项经济适用房10年发展规划,并与各大优质开发商展开了密切的合作……


 

       10年20万套,政府要求新建公寓含20%经适房

        美国联邦规定的可负担住房的标准为房租不超过家庭收入的30%,而纽约大学研究数据却显示,约1/3的纽约家庭要用多于50%的收入来交房租。主要原因之一,在于2005年至2012年间,纽约租房家庭的收入仅增长2%,而房租增长率却高达11%。
 
        “许多纽约居民面临的经济负担超出其能力,这直接影响到人们改变生活状况的努力。”——纽约市长白思豪称这项经济适用房10年发展规划为“美国历史上非常大规模的经济适用房计划”,将在10年集资410亿美元,在纽约建设和维护20万套可承担住房。
 
        白思豪呼吁市政府所有部门和私营机构共同努力改变这种状况。这项规划中的措施包括利用空置或部分闲置土地、重新规划土地、建设经济收入混合型公寓等。总预算410亿美金中,80亿来自纽约市,30亿来自州和联邦政府,另外300亿来自私营机构。该项计划要求房地产开发商将新建公寓的20%--30%作为经济适用房提供给中低收入人群,以确保社区多样性与包容性。
 

       获,EB-5项目现“三赢”局面

        白思豪表示,纽约市应该属于所有人,这正是纽约高速发展的核心理念,几十年来,纽约的住房计划为老年人及工薪阶层的家庭提供了住房保障,2016年新建的经济适用房数量也创下历史记录。期间,不少纽约优质开发商凭借良好的口碑和强大的实力,成为了政府经济适用房的“重要合伙人”,并适时地引入了EB-5资金,形成纽约政府、开发商和EB-5投资人之间的“三赢”。例如经济适用房开发商鼻祖哈德逊公司和“纽约最富地产豪门”Durst。
 
        自1986年成立以来,开发全新经济适用房已成为哈德逊公司的企业核心文化,并一直保持着在22个项目中完成建设2400套经济适用房的记录。2016年,为拿下全美第五大公立图书馆——布鲁克林图书馆的改建权,哈德逊公司成功中标,以5200万美金购买图书馆所在土地,并帮助政府开发建设114套经济适用房和翻新另两个图书馆,开创了政府与私人企业创造性的合作局面。哈德逊公司将把布鲁克林公立图书馆改造成全新的拥有2,000平方米图书馆空间、36层公寓楼和两个零售空间的综合体,并作为EB-5项目与侨外合作推出。该项目不仅得到政府不遗余力的支持,项目预计2019年完工,完成后的项目总价值足以偿还高级贷款和EB-5资金;此外,投资人还将拥有价值超过3470万美金的114套经济适用房作额外抵押担保,极大保障了资金。
 
        而Durst也曾与政府在经济适用房上展开多次合作,例如2013年Durst的美国大道855白金公寓项目就提供了20%的出租单元为经济适用房,如今该项目已基本完工,部分租户已陆续搬入。2016年,Durst选择在皇后区东河沿岸开发曼哈顿外名列前茅大型项目——纽约皇后哈莱角,不仅提供吸引曼哈顿白领的租赁型公寓,还满足纽约新区建设需求提供数百套经济适用房,受到纽约各级政府的支持。

        继与侨外出国有过两次成功的EB-5合作后,Durst选择哈莱角7座豪华公寓楼的首座大楼——纽约皇后哈莱角1号,作为双方合作的第三个EB-5项目。这座楼将拥有405套出租型公寓,其中20%为经济适用房,同时还包含**的水岸景观、屋顶花园、健身中心以及儿童游乐区。项目高级贷款已到位,并已正式动工;而项目高达41%的就业盈余,以及4倍于EB-5资金的项目总价值,也。此外,Durst还额外提供4倍于EB-5融资总额的物业进行额外担保,为项目EB-5投资追加多道“阀”!
 
          
 
        作为侨外出国2016年两大EB-5政府系列精品,全美第五大公立图书馆项目和纽约皇后哈莱角1号项目目前正在全国各地陆续中。其中全美第五大公立图书馆项目的EB-5名额已不足50席,有意向的投资人须抓紧把握。

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