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美国投资:侨外出国数据解读纽约房产市场

2017-03-02 18:30  

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作为侨外出国第86个EB-5项目,纽约东区中央城项目将于上海、北京、深圳、广州、武汉五城联袂名列前茅,为投资人带来项目的居前手资讯,并启动项目仅50席EB-5名额的。

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        北京时间3月1日上午10:00,美国总统在国会首次发表讲话,表示“将向国会要求1万亿美元基建支出”,以刺激美国经济增长。事实上,不管是哪个国家,由政府推动的基建项目都会提高区域生活质量,从而大幅带动城市房地产市场的蓬勃发展。而纽约,作为世界金融和房地产中心,以及美国人口非常多(830万居民)的城市,必将成为未来大型基建计划的名列前茅受益者。
 

        纽约房屋租赁市场需求强劲

        作为全球财富的集中地、金融的发动机,纽约一直是全美房地产热度非常高的市场之一,并早已成为纽约市经济的一大支柱产业!根据纽约市财政部 (NYC Department of Finance)发布的数据,纽约市所有房地产总价值估值在近20年来始终维持在一个稳定增长水平,且在2017财政年度将达到1.072万亿美元,“世界房地产之都”的美誉名不虚传!
 
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        其中,以房屋租赁市场需求最为强劲,有数据表明有67.9%的存量住房为租用类型,且平均租金水平与全美平均租金水平差距逐步拉大:根据较新统计,在纽约市全市逾 210 万套出租公寓中,只有 75,458 套空置公寓,空置率为 3.45%,且20年来空置率一直稳定在3.27%;而近16年来,纽约的租金水平也在不断猛涨,至2016年平均租金水平已高达3,616美元/月,超过全美平均水平近3倍,且差距在未来有继续扩展之势!预计在今后数年中,纽约住宅供应量将会一直处于上升趋势,且空置率将会保持在 5%以内的低水平。
  
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纽约空置率及对比全美平均租金趋势图(数据:REIS)
 

        曼哈顿租赁需求井喷,周边区域成新宠

        如果说纽约是引领全美经济发展的中心,那么曼哈顿就是其最重要的动力引擎。这个面积仅22.83 平方英里的“弹丸之地”,却汇集了世界500强绝大多数公司的总部,使这里成为纽约乃至全世界人口密度非常高的地区之一。2014 年美国人口普查局数据显示,曼哈顿的常住人口已超过16万,而在工作日,由于大量外来通勤者的涌入,这里的人口可以瞬间暴涨至 390 万以上!
 
        与人口稠密相对应的,是曼哈顿仅有约22.6%的自置居所比例,这意味着当地租房市场相当活跃。20多年来,曼哈顿当地的居住型公寓空置率一直低于 5%,而租金价格则一直居高不下。根据 Douglas Elliman于 2015 年 7 月发布的报告,连续 17 个月以来,曼哈顿公寓的租金价格中位数一直保持逐年增长趋势。租金价格中位数为 3,418 美元,比2014年同期上涨了 6.6%,达到有史以来第二高水平。而据统计,至2016年底,曼哈顿几乎99%的出租房屋都已租出,这意味着在“供给”减少的情况下,房租可能还会上升,市场前景不可估量!

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        基于此,纽约政府开始着力于大举引进房产资本、推进曼哈顿区域建设以满足不断上涨的住宅需求,这样的发展形势周边区域房地产市场创造了一个快速发展的契机。以曼哈顿东北侧的哈莱姆区域为例,由于住房存量高、文化底蕴丰厚且交通便利,近几年来哈莱姆区域广受曼哈顿上班族的关注。尤其是哈莱姆区125街周边区域,自2008年重新分区以来,125街已成为曼哈顿交通最为便利的地段之一,并聚集了大量带动社区转型和繁荣的商业和住宅项目,并凭借比曼哈顿下城区和中城区更有竞争力的公寓租金价格而吸引了越来越多的年轻、教育程度高且经济条件较好的职业人士选择到这里居住。
 
        根据CBRE权威数据,2015年,曼哈顿哈莱姆区平均租金水平已达到了2520美金/月,且还有一定的上浮空间,而房屋空置率也仅为2.9%,房屋库存量在纽约市众多区域中几乎是非常少的,被誉为曼哈顿周边颇具发展潜力的新兴住区。

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        瞄准区域房产势头,侨外纽约东区中央城项目发售

        哈莱姆区125走廊周边势头强劲的房产市场,也吸引了更多新项目入驻,预计未来数年将会有逾 200万平方英尺的住宅房地产和2,000多套住宅公寓上线,包括规划项目或在建项目。其中,由侨外联手业内巨擘实力打造的纽约东区中央城项目正在火热建设中。
 
        纽约东区中央城项目将打造一个11层的“T”型高级租赁公寓,包括233个出租单元(47套经济适用房)和首层商铺,并结合独特的屋顶花园和泳池、空中走廊等设计,以及礼宾、健身、娱乐等租户尊享配套设施,满足纽约白领精英阶层对高档住宅的迫切需求。
 
        由于地理位置优越,且更优于周边同类型公寓的**配套设施,根据专业机构评估,项目的预计市场租金价格将在2,500美金---4,500美金之间,且有着很大的上浮空间;当项目开始租赁后,其公寓租金水平预计还会按每年3%的速度增长,充分满足项目盈利需求。当项目到达收入稳定期时,其空置率将仅为2.49%,且项目整体估值将高达2.24亿美金!

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 (过去六个月,公寓类项目租金价格和项目拟定租金价格对比)
 
        作为侨外出国第86个EB-5项目,纽约东区中央城项目将于上海、北京、深圳、广州、武汉五城联袂名列前茅。届时,美国前移民局局长Robert Divine 、睿石EB5控股公司董事AbteenVaziri、总法律顾问Allison Berman等重磅嘉宾将共同出席,为投资人带来项目的居前手资讯,并启动项目仅50席EB-5名额的,敬请广大投资人关注。
 

        活动预告

        纽约东区中央城全球名列前茅
 
        上海
        时间:2017年3月11日(周六)
        地点:静安区威海路500号四季酒店三层宴会厅
 
        深圳
        时间:2017年3月11日(周六)
        地点:福田区福华一路香格里拉酒店3楼广东厅
 
        北京
        时间:2017年3月12日(周日)
        地点:朝阳区东三环西路7号千禧大酒店二层朝阳北厅
 
        广州
        时间:2017年3月12日(周日)
        地点:珠江新城丽思卡尔顿酒店2楼卡一厅
 
        武汉
        时间:2017年3月19日(周日)
        地点:武昌区临江大道万达威斯汀酒店三层
 
        电话:400-700-9222


 

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