从前，欧洲的大门似乎总向资本敞开：一纸房契，便可换得一张通往申根的金色门票。那个时代正在悄然退场。2025年，一场静默而深刻的革命在欧洲移民版图上展开：大门并未关闭，但门槛已悄然重塑；路径未曾消失，但价值必须重新定义。

这不再是一场简单的资本置换游戏。当葡萄牙预告入籍年限延长，西班牙毅然关停投资移民通道，我们看到的不是欧洲的“撤退”，而是一次 “价值的再校准”。

各国政策制定者手持双重标尺：一边丈量外来资本的经济贡献，另一边称量其对本地社会结构、住房市场与文化生态的长期影响。

对于投资者而言，这既是挑战——门槛提升、监管趋严；更是机遇——路径更加规范透明。欧洲提供的，不再只是一张居留卡，而是一份融入共同未来的邀请函。

· 投资门槛分层：若投资普通住宅类，投资额度为40万-80万欧元。投资者仅可购买一套房产，且该房产居住面积须不低于120平方米。

· 仍保留低门槛路径“商改住/文保修复”：商改住项目在希腊全境仍可适用 €250,000（用途变更须在递交前完成等关键要求）。 

· 短租禁令：取得黄金居留的房产，不得用于Airbnb等少于60天租期的短租；违规会取消身份并罚款15万欧。

· 2025-11-11关键政策：由希腊四部门联合发布的《联合部长决定》（KYA）214926/2025，已在政府公报中刊载。该文件系统细化了投资者居留许可的申请材料、审批流程与证明标准，明确了“商改住/文保类”等移民文件要求细则。

备注：已经获得身份的客户，身份延续不受新政策变更影响。

希腊计划在2026年1月提交一项法案，对黄金居留项目进行全面改革。

新法案将把有效期计算方式改为从卡片签发日期起算，彻底解决因审批延迟导致有效期不足的问题，确保每位申请人都能享有完整的五年周期。

同时，新法案将着力清理积压案件，通过优化审理机制、强化行政资源，加速处理当前数万宗待审申请，减轻申请人的等待压力。

此外，改革将进一步简化续签与家庭团聚的行政程序，大幅压缩冗余手续、减少审批环节，提高续签及家庭成员的团聚流程的审批效率。

· 政府继续允许第三国公民以投资获得居留，并列出主要投资选项（如：50万欧基金/20万欧起文化捐赠等）。 

· 最低居住要求仍然维持不变——每2年需完成移民监14天。

· 2025年，葡萄牙政府高效处理了约 90 万宗积压案件。9 月24日，葡萄牙移民和庇护局（AIMA）定下明确目标，要在2025年底前将所有积压案件清理完毕，并承诺于2026年全面达成“无积压”的高效运行状态。

· 2025年6月，政府计划推出针对黄金居留投资者的税务优化政策。

· 葡萄牙政府在2025年6月23日公开宣布拟收紧入籍与移民政策，该草案预计在2026年初通过。

· 多数外国人申请国籍的申请要求年限拟从5年提高到10年；葡语国家拟为7年；并强化其他入籍条件（文化/责任认知、无犯罪等）。 

· 2026年葡萄牙仍为欧盟入籍门槛最低的国家之一。

该居留许可面向符合投资者访客法案要求的投资者，认可的投资方式包括：

· 项目特点“稳、准、快”：投资稳（政府指定基金）+法案准（法案中申请流程及要求清晰）+ 获批速度快（从完成投资到收到居留卡全程45天）

· 这些客户优先考虑：谨慎型/首次做身份、时间敏感型（入学/身份节点）、企业主需要欧洲落脚点——资金占用时间短，5年后即可赎回、45天即可获得申根国10年居留卡、企业税只有9%。

匈牙利“投资访客居留许可”凭借其 “立法的精准性、流程的高效性与投资的安全性”，完成了从“新兴选项”到“成熟黑马”的转变，并有望在2026年成为更多谨慎型、时效型投资者的 “欧洲首站”与“申根中枢”。

“45天获卡”的速度优势，在欧洲移民流程普遍需6个月以上的对比下，形成碾压式竞争力；“10年期申根居留卡”提供了罕见的长期通行便利；“9%企业税”则为企业主规划欧洲税务架构提供了极具吸引力的落脚点。

· 西班牙官宣取消投资者居留申请接收通道，自2025年4月3日起，投资者居留被全面终止。 

· 西班牙主流媒体也披露：政策逻辑与住房市场压力、抑制投机等叙事相关，并强调已获批/已递交者的过渡安排。

2026年，西班牙移民舞台的聚光灯正悄然转向两条“非资本驱动”的路径：非盈利居留与数字游民签证。西班牙投资移民的落幕,将大量中等预算、真实居住需求的申请者推向非盈利路径。

而远程办公常态化，使“地点自由”成为可选项。数字游民签证正是对这一趋势的制度化回应，欧洲借此争夺全球高素质流动人才。

侨外欧洲移民专家表示，在政策动态调整的背景下，专业咨询、提前规划、合规操作将成为成功获取欧洲居留身份的关键三部曲。2026年，欧洲移民将真正进入 “精致化筛选” 与 “双向价值匹配” 的新阶段。

侨外集团凭借其在欧洲移民领域的深厚积累，构建了贯穿咨询、申请与安家全流程的闭环服务体系。超过百人的专业文案与法律团队，严格把控文件合规性，助力海量客户圆梦欧洲。

侨外出国还在葡萄牙设立了直属分公司，为客户提供更高效、更落地的支持，实现了从移民规划到海外安家的全程陪伴。

想了解更多相关信息的朋友，欢迎咨询侨外欧洲移民专家↓