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北美置业趋势:美国仍是投资者海外购房的居前目的地

2018-04-03 09:31  

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在由侨外发布的《2018北美移民与投资趋势报告》中数据显示,2017年加拿大、美国房价指数上涨幅度分别达到了11.4%、6.2%,加拿大房价涨幅之大出乎很多人的意料。
 
        在由侨外发布的《2018北美移民与投资趋势报告》中数据显示,2017年加拿大、美国房价指数上涨幅度分别达到了11.4%、6.2%,加拿大房价涨幅之大出乎很多人的意料。
 
        由于温哥华和多伦多等加拿大主要房地产市 场依然处于高需求低供应的状态,所以房价也一直在持续走高。其中大温哥华区的房价上涨了13%,大多伦多区上涨幅度更大,达到了17%。
 
        美国则因为有着世界上非常优质的教育、非常先进的文化以及最发达的经济,无论对于想要移民、留学、养老、置业的海外投资人来说,都有着非常强大的吸引力,房价持续上涨也在情理之中。2017年全美房价较去年同期普遍上涨,其中西雅图增长最快,较2016年同期增长了12.9%。
 
        在全球房产市场投资回报指数前10位的城市中,北美地区占据6个,其中美国3个城市,加拿大3个城市。
 

 

        中国高净值人群北美地区置业特征


        根据调查结果显示,中国高净值人群在北美置业的用途主要为四种 :首先是资产配置需求, 这类考虑人群占比非常高,比例为 54.8% ;其次是子女教育居住需求,考虑人群近五成;另外与去年相比,因“健康医疗”考虑购置境外房产的人群比例明显提升,2017 年比例达15.1%。 

 

        美国仍是高净值人群境外置业的名列前茅目的地


        报告表明中国投资者海外购房的居前目的地就是美国。由于是北美地区购房不存在购房资格的问题,只要有充足的资金就可以去投资,而且流动性较好,再综合考虑美国的优质教育、居住条件、环境及生活方式等因素,投资人对于美国房地产市场更感兴趣。在置业类型方面,中国高净值人群在北美地区置业时选择非常多的区域是华人聚集区;其次是核心地段的市中心房产和靠近学区的学区房。


 
        在美国各区中,中国高净值人群购房置业的区域较为分散,前三名分别是加州、德州和佛罗里达州,占比分别为37%、11%、8%,由此可见加州仍是中国高净值人群的投资名列前茅。在加拿大,投资置业的目的地主要在大温哥华和大多伦多地区。这与该区较为发达的经济、高质量的教学体系、优美的环境及众多华人聚集均有着密切的关系。
 
        有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看,公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置非常多的海外房产类型。商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响,在海外置业房产类型所占比例较低。


 

        北美置业主要目的:资产配置、子女教育、自住


        超五成参与调研的中国投资者认为,资产配置需求是其购置北美房产的主要目的,占比52.8%。子女教育紧随其后,占比47.8%,近几年来,国人送子女出国留学的比例逐年增长,并越来越呈现低龄化的趋势,因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。
 

        加拿大置业趋势


        加拿大的房产市场由两部分组成:房屋买卖市场和房屋租赁市场。两个市场均具有成熟稳定的特点。总体来看,全国人均住房水平与其他发达国家持平且略有偏高。大约2/3的家庭拥有自己的房产,而其中一半已经付清了所有的按揭贷款。在租房顾客群中,1/3的租房用户正处于购置住房的准备期。房屋租赁市场为他们解决了过渡期的住房问题。 
 
        随着近几年海外投资者不断涌入,自2009年金融危机后,加拿大的房价指数持续上升,直到2016年上半年房价指数不断创历史新高大温哥华地区,近年来一直受大批外国购房者的热捧,并一举成为加拿大房地产最贵的城市。大多伦多地区的房地产市场行情却趁势上扬。大多伦多地区的房屋均价却在同一时期从71万美元迅速飙升到11月份的77.7万美元,涨幅约为9.4%,并且销量在8-9月有明显上涨的趋势。
 
        加拿大2018年房地产市场的热度会逐渐放缓,但据预测,加拿大房地产市场不会出现剧烈的波动。虽然加拿大联邦政府收紧按揭政策以及新的抵押贷款利率正在不断打击加拿大的房价,希望在一定程度上能够进一步抑制房地产购买过剩的现象。但在持续温和的经济复苏及就业增长的推动下,加拿大失业率有望保持稳定,从而这也必将会催生大量的住房需求。
 

        美国置业趋势


        中国人是美国房地产市场非常大的海外买家群体,在过去一年内支出 317 亿美元用于在美国置业。
 
        在美国置业的中国买家比较倾向于新房,但是新房建设的步伐一直很慢,难以从十年前的美国房产萧条中恢复过来。而这一点将从明年开始有所改观:美国的新房建设预计将在 2018 年有所增加。过去五年里,美国房产建设者一直聚焦高端地产市场,但以后也可能开始建设更多低端房产。Zillow 预计到 2018 年底,新房建设量将增长 10%,按季节性调整后共计达到 63.3 万套。
 
        美国房市强势进入 2018 年,比过去十年的任何时候都要坚挺。日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场,房屋所有率开始升高。不过,供应尚未跟上需求,尤其是新房建设脚步滞后,这推动了房价稳步上涨。新房建设在 2018 年将有所增长,但库存整体上很可能依然紧张。
 

        美国房价将上涨,涨幅超收入增长


        Zillow预测,2018 年美国全国房价将上涨 6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。再加上利率上涨,这将使 2018 年房屋买家供房能力下降。从地区来看,中国买家关注的热门美国房产市场的房价预计也将上涨,且涨幅更大。随着优质的商业地产越来越稀缺,价格不断上涨,一些投资者开始寻找能提供更高回报的机会。
 
        综上所述,需求实际存在,房价上升有理。十年前的房市需求源于人为政策造成的房贷唾手可得,而如今的需求则主要来自人口和移民的自然增长。当前的价格升高并不像过去那样一边倒的依靠需求助燃,而是供应量短缺而导致的供小于求。在展望未来趋势时,投资者既不要单凭价格判定泡沫存在与否,也不要盲目依赖经济周期,而要从经济、政策等多方面考量,理性作出决策。

 

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