美国因其经济发达，法制健全，房地产市场有比较强的规律可循这些特点，成为了越来越受到国人欢迎的投资目的地国家。不论是机构投资者还是普通的自然人投资者在想要全球化配置自己的资产时，总是不可避免地把目光投向美国。然而美国的法律体系以及税收体系与中国有较大差别，习惯了在中国购房的客户初接触美国房产时会有一些不适应，侨外出国今天就给大家梳理一下在美国购房会涉及到的税务问题。
投资房产不同于移民客户买房自住，一般客户买房之后会将房产出租出去，几年之后再将房产转售出去。在房产的交易过程中，以下的税种是最常见的：
一、个人所得税Income Tax
在美国，房产用来出租，产生的收入需要缴纳个人所得税。谈到个人所得税，需要注意以下几个问题：
首先， 作为外国人在美国出租自己的房产，税务部门需要扣除（Withholding）租金收入的30%作为预扣税（此处提到的是租金收入作为个人所得税应税收入的预扣税，与后面讲到的关于房产出售的外国人预扣税15%是两回事，请注意区分）。
所以侨外出国建议各位客户可以在准备购房或者购房之后马上申请一个税号（ITIN，Individual Taxpayer Identification Number个人纳税者识别号的缩写），拿到税号之后再收租金就不需要缴纳预扣税了。预扣税在个人申请到税号之后也是可以找国税局退税的，但是操作不那么容易，所以建议客户还是在收租金之前就将税号准备好。
关于税号的申请，需要找会计师帮忙，侨外出国有合作的美国专业会计师事务所，可以帮客户申请。申请周期一般要1-3个月，取决于美国国税局的审批速度。
第二， 免税额（Personal Exemption）。2017年度美国国税局规定个人的免税额度是每人每年$4050。即如果年纳税额少于4050美金，那么客户就不必缴纳个人所得税。不过还是需要报税，只是所缴纳的税款为0。
第三， 美国是联邦制的国家，联邦有联邦的税收体系，每个州有每个州的税收体系。从个人所得税来讲，一般来说纳税人需要同时缴纳联邦个人所得税和州个人所得税两种个人所得税。例如加州（California）的个人所得税也是有税阶之分，从1%到12.5%不等。但是有些州是不需要交个人所得税的，如得克萨斯州(Texas)和佛罗里达州（Florida）等。正是因为如此，更多精明的投资者会选择德州和佛罗里达州去投资置业。
2017年联邦个人所得税税阶，如下所示。
第四， 美国的税务年度是从每年的1月1日截止到当年的12月31日。
第五， 每年的报税截至日期，对于美国居民（持有美国身份）截止日期是每年的4月15日午夜12点。对于非美国居民报税的截止日期是每年的6月15日。
二、资本增值税Capital Gains Tax
客户持有房产一年之后想要卖出，卖出价与买入价中间的增值部分，需要缴纳资本增值税。如果是一年之内卖出，增值部分的收益按照个人所得税来征收，对于投资者来说非常不划算。
如果增值部分在37,951到418,400美元，税率为15%；增值部分高于418,401美元的，税率为20%。资本所得税的个人免税额依然是$4050。
此外，由投资所得到的额外收入，如股票、地产、债劵、共同基金、艺术品和其它任何有价值的东西等，每年必须申报。但申报与缴税是两回事，也就是说有可能不需要缴税。
三、房产税Property Tax
美国和加拿大都有房产税，这个税收是投资者作为房子的业主每年都需要交给国税局的。如果有欠款记录，很有可能客户的信用记录会收到影响，这样如果客户以后要申请美国移民，或者向银行申请贷款都有可能收到影响。如果房产税拖欠时间久了，政府甚至有权利拍卖你的房产。所以房产税无论如何一定要按时交，不能拖欠。
各州的房产税率各不相同，加州的房产税率一般在1.2%上下，佛罗里达州房产税大约在1.75%上下，纽约州的房产税率在1.9%左右，德克萨斯州的房产税率2%-3.75%不等。有的新开发的大社区的房产，除了房产税之外，业主还需缴纳社会发展税，CFD或者叫Mello-Roos。税收的主要用途是作为社区发展的费用，用于修建和维护当地的公共设施，如马路、路灯、警察局、医院、学校、公园等等。社区发展税不像房产税是永久征收，会有固定的征收年限，如30年。
四、外资房产投资预扣税Foreign Investor Withholding Tax
美国的《外国投资者预扣税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，缩写为FIRPTA） 属于联邦税法，目的是杜绝外国人、非永久居民和外国企业在出售房地产时偷税漏税。根据规定，任何买家从外国籍的卖家中买房，就必须从合同成交额中预扣15%的税（这个数字在2016年2月17日之前是10%），并且还要在成交后的20天内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则罚款可高达一万美元（针对买家的罚款）。但如果卖主是美国人或者持有美国绿卡，就不必缴纳这笔预扣税。买卖双方完成交易，国税局在扣除必要的税款（如资本增值税）之后如果15%的税款仍有剩余，会在报税之后60-90天退回给卖方。
五、资本增值税的免除
根据美国转售房产的税例第1031条（Section 1031），客户用于商业或者投资的房产在转售时，如果新购置的房产与卖出的房产等值或者价格高于旧有房产，并且还符合以下条件时，就可以避免缴纳旧有房产增值所产生的资本增值税（Capital Gain Tax）。
首先旧有房产出售后的45天之内需要指定新购置房产，其次，在180天内需要完成过户。因为客户出售旧有房产所得到的收益全部用于购置新房产，理论上客户并没有多余的收入产生，所以也没有可以纳税的税基，因此客户可以不用缴纳资本利得税。
不过具体的操作还是需要依靠专业的房产经纪团队和税务师为客户量身策划，在客户想要转卖旧有房产时就开始做全面的考虑与规划，以在过户之前与过户公司进行必要的沟通。
以上就是个人客户在投资美国房产时常见的税种与报税时应注意的情况。因为美国税法的复杂性，建议客户还是委托专业的会计师来帮自己操作打理。对此，侨外美国移民项目有自己常年合作的专业会计师事务所，可以为广大投资客户提供优质服务。
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