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投资内参:意大利购房颇佳时机来了!怎么买才能净赚?

2017-03-23 07:52  

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调查数据显示,意大利房价的涨跌10-15年是个变化周期,现今的意大利房价正处于抄底期,不少人有意抓住这个历史机遇时刻投资买房,那么现在到底适不适合投资意大利房产呢?
        调查数据显示,意大利房价的涨跌10-15年是个变化周期,现今的意大利房价正处于抄底期,不少人有意抓住这个历史机遇时刻投资买房,那么现在到底适不适合投资意大利房产呢?近日,意大利《晚邮报》经济专栏就此话题进行了深入调查研究。
        经过对意大利几大城市的房屋所作的市场研究,其中包括米兰、罗马、都灵、博洛尼亚、佛罗伦萨和那不勒斯,综合一系列可以影响到购房成本的数据的评估,包括住房贷款固定利率、办理房产手续成本(公证和房屋中介)等等,较后得出的结论是——根据过去的变化周期来看,意大利房价正处于一个颇佳投资期。

不同类型人群如何购房?怎么算都是净赚!

        经济专家们模拟了4类购房情况,从以下表格中可以看出,如果收入总和大于支出总和,那么便适合购置房产。
        第1类:25岁年轻人买房
         一名25岁刚参加工作的年轻人,打算从银行贷款70%,在市郊买一套两户室公寓,按照10%的房屋折旧率来估算,比起10年后购买或租房,现在购房可以赚到2.2-3.3万欧元,如果房子增值,则可以赚到4-5.9万欧元。
 
        第2类:已婚夫妇买房
        一对已婚夫妇在靠近市中心区域贷款60%买房。以那不勒斯市为例,按照10%的房屋折旧率来估算,比起10年后购买或租房,现在购房可以赚到1.3万欧元;以米兰市为例,如果未来10年间房价上涨,购房者可净赚14.4万欧元。
        第3类:50岁中年职员买房
        50岁的中年职员,买一套100平米、坐落于市中心附近的新房,首付50%,20年还清。在新房契税高于二手房契税的情况下,不论在哪个城市,买二手房都会是一个合适的选择。
        第4类:退休人员买房
        一位刚退休的老人在市郊全额购买一套60平米的房子且用于出租。长期来讲,这并不是一个可盈利的投资,因为用于出租的房子折旧可能性更大,加之10年后房价如果下跌,购房者可能只能赚2000-7000欧元。
        意大利购房-各大城市房屋市场情况解析
        ① 米兰
        据房屋在线查询网casa.it的负责人罗塞多(Luca Rosetto)介绍,由于银行近两年恢复贷款政策,购房需求将会持续增加。今年年初,房屋市场成交量已超出预期并持续以良好的势头发展。米兰在2022年前将建成地铁四号线(M4),如今沿线的Forlanini区已受到购房者们的极大关注。此外,新生商业中心Porta Nuova也使得在其附近的Moscova-Garibaldi区域成为了购房热门地区。
        ② 罗马
        大环线(Grande Raccordo Anulare)以外区域的房屋需求量较低,购房者可多关注一些价格在可接受范围内、居民较为集中、上班出行方便的区域,如il Trionfale。而靠近Appia Antica的别墅,则因价格超出普通工薪阶层可承受的范围,因此价格浮动非常大。
        ③ 都灵
        都灵房屋市场需求量非常大的区域集中在皇家公园(Giardini Reali)和瓦伦蒂诺公园(Parco del Valentino)附近,在这些区域,以1000欧元/平米的价格就可以买到一套保存良好的百年老房。
        ④ 博洛尼亚
        大学生生源下降导致博洛尼亚近年来租房市场低迷。租房需求非常多的区域集中在Via AndreaCosta和Via Mazzini附近,但因大环境影响,这些地方的租金也呈下降趋势。
         ⑤ 佛罗伦萨
        房屋需求量非常大的地区为Novoli。尽管许多大公司、医院和大学都集中于此,促使人们在这一区投资房产,但此处房价近两年来并未走高,反而有停滞甚至下滑趋势。
        ⑥ 那不勒斯
        房地产复苏困难,购房需求非常大的是Posillipo区。老城区和Corso Garibaldi区的房价轻微上升,条件不错的房屋均在2000欧/平米以上。

到底该不该买房?

        数据显示,去年全意大利房屋市场成交量上涨了18.9%。
        由于购房者普遍认为,近几年大城市房价已经跌至非常低点,加上自德拉吉(Mario Draghi)2011年出任意大利银行行长以来所推行的一系列鼓励银行贷款政策,民众正以前所未有的热情投资进入房产市场。此外,购房者还可享受部分税务优惠,如在购买房屋后进行翻修或购买新房时,将在IRPEF税上获得50%的减免优惠。因此,从各个方面来看,现在购房都是一个不可多得的好机会。
        但《晚邮报》也同时提醒读者道,通货膨胀正在缓慢复苏,房价增长将接踵而至。另一方面,市场中的房屋质量良莠不齐,首先降价的将是那些位置不佳、质量
差的房子。

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