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美国移民：侨外告诉你有无绿卡在美国置业的区别

2017-01-05 18:45  

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经历了英国脱欧、人民币贬值、美联储加息的2016年，美元指数创下了13年的新高，美元资产已经成为全球都关注的投资“明星”。


 
        经历了英国脱欧、人民币贬值、美联储加息的2016年，美元指数创下了13年的新高，美元资产已经成为全球都关注的投资“明星”。而这一年也是美国经济明显复苏的一年：较低的利率环境配合油价下降、就业率上升、工资上涨等种种利好因素，都使得美国房地产市场得到了强劲的发展——美国房价平均增长率3.9%，热门地区更是达到了6.9%。除此之外，美国房地产经纪人协会、抵押贷款银行协会等行业机构更预测，2017年美国房屋价格及销量将持续升温。

 
        想在美国投资置业的你，一定不想错过这样的好机遇，但是，在美置业有无绿卡还是有一些区别的：
 
      ·  购房资格无限制
        美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，任何外国人都可以在美国买房子。
        美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。
      ·  外国人申请房贷条件比本地人苛刻
        在美国，本地人（本地人是指有美国绿卡或美国籍的人）购房贷款利率一般低于4%，但是外国买家通常以投资为目的，所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。而且在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）虽然可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，贷款人还需要提供现金证明、资产证明、身份、收入证明、信用记录、拥有美国银行账户、提供目前居住地址证明等。
 
      ·  出售时与本地人一样需缴资本利得税
        拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。资本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。
        外国人出售美国房产与本地人一样，同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时，获利的部分是要纳税的，尽管有一定的免税额度，但税率可能高达25%，外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。
 
      ·  外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税
        与本地人不同的是，外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。具体的操作办法是：外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。
 
      ·  美国不会自动为置业者提供签证或者绿卡
        在赴美旅游购房或暂住之前，外国人必须已经持有签证或者绿卡。申请签证的过程需要4至6周（取决于申请人所在国家的美国领事馆）。美国并没有可以通过投资房产移民的法案。
 
        总的来说，美国其实并不限制外国人在美国买房，也无套数限制。但是从贷款方面来讲，外国人申请的条件比本地人严苛一些，并且在进行房屋转让时，不仅要与本地人（本地人是指有美国绿卡或美国籍的人）一样缴纳“资本利得税”，还要预扣。加上无论置业多久，都不会对签证或绿卡的申请有正面影响，这就让在美投资购房人的“既得利益”变得不那么划算。事实上，在全球资产配置时代，“身份先行”即先拿到绿卡，进而利用身份优势，才能在海外市场中选择更丰富和合理的投资工具进行资产配置，从而规避和对冲单一市场和汇率波动风险。
 

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